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INCC: entenda por que utilizar esse índice no mercado imobiliário

Atualizado: Out 1


Uma das taxas de juros presentes no mercado imobiliário é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que é usado no reajuste das parcelas durante a construção e, portanto, aparece sempre que um imóvel na planta é comprado por meio de financiamento.


Muitos proprietários, quando adquirem um novo imóvel, não sabem do que se trata tal índice, nem entendem como calculá-lo, tampouco compreendem como o INCC é capaz de influenciar na compra do bem.


No entanto, se você deseja conhecer mais sobre o tema, acompanhe este post que contém todos os detalhes sobre o INCC. Confira!


O que são índices financeiros e como eles funcionam no mercado imobiliário?


Os índices financeiros são retratações das circunstâncias das finanças de determinados setores. No ramo imobiliário, eles costumam ser utilizados para regular os preços e os ajustes de financiamentos ou aluguéis.


No cenário imobiliário, alguns indicadores merecem mais destaque — afinal, eles podem influenciar diretamente no valor final do imóvel, como é o caso do INCC.


O INCC é calculado todos os meses pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e trata-se de um indicador financeiro que acompanha as mudanças de valores durante a construção de habitações, considerando itens como matérias-primas e mão de obra.

Em geral, o INCC é utilizado como parâmetro na aquisição de imóveis na planta ou em construção e, por essa razão, pode impactar diretamente no preço dos financiamentos.


Além do INCC, ainda existem outros índices, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que igualmente é calculado mensalmente pela FGV. No que diz respeito aos contratos de compra de imóveis, o IGP-M é utilizado para reajustar as parcelas de imóveis prontos ou as cobradas depois da finalização da construção.


Já o Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) é um índice financeiro com atualização mensal e utilizado com frequência para o reajuste de preços em contratos de compra. Ocasionalmente, ele serve até mesmo como referência para a precificação de imóveis. No entanto, por não se tratar de um índice nacional, pode apresentar significativas variações de um estado para outro.


Por fim, a Taxa Referencial de Juros (TR) também é um índice financeiro que merece a atenção de quem está interessado em contratar um financiamento imobiliário, uma vez que seu cálculo corresponde a uma média de remuneração dos CDBs e pode ser utilizado como indexador das prestações do pagamento de crédito.


Como são calculados os tipos de juros no mercado imobiliário?


Cada índice é calculado de um modo. Para conhecer o valor do IGP-M, por exemplo, é preciso acompanhar sua tabela oficial, que é divulgada mensalmente, sendo o valor para reajuste baseado na importância acumulada para os últimos 12 meses.


Quanto ao acompanhamento do CUB, é preciso consultar o Sindicato do seu estado, uma vez que, como vimos, não há uma tabela nacional.


Já o INCC existe com o objetivo de abastecer uma estatística de caráter contínuo. Dessa maneira, o seu valor, que é medido mensalmente entre o primeiro e o último dia de cada mês civil, é formulado a partir da média aritmética de dados reunidos em sete cidades brasileiras (Porto Alegre, Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte, Salvador, Brasília e Recife).


Assim, o INCC consiste em uma média entre sistemas de preços e de pesos, apresentando valores que se baseiam em 659 itens de serviços, 64 de mão de obra, materiais (estruturais, instalações e acabamentos) e equipamentos.


O sistema de peso leva em consideração as variações de custos entre as cidades mencionadas e a dimensão de seus mercados de construção habitacional, uma vez que cada local conta com um peso percentual, que, acrescentado aos pesos das sete cidades mencionadas, resulta em 100.


Para saber como o INCC incide, podemos considerar este cenário hipotético: em um imóvel com valor de R$ 300.000, em que foi dado de entrada R$ 100.000, resta um saldo devedor de R$ 200.000. Considere também que tal valor vai ser pago em 200 parcelas e que o INCC do mês de referência corresponde a 0,29%.


Dessa forma, é preciso aplicar o INCC sobre o saldo devedor (200.000 x 1+0,29%) para obter o saldo devedor reajustado, que, nesse caso, corresponde a R$ 200.580. Por fim, é preciso dividir o saldo reajustado pelo número de parcelas restantes (200.580 ÷ 200) para alcançar o valor da parcela daquela mensalidade (R$ 1.002,90) e, assim, sucessivamente, considerando o INCC de cada mês.


É válido ressaltar que o INCC também incide sobre outros valores que podem surgir na negociação do imóvel, como balões e entrega das chaves. Contudo, sua cobrança só pode ser realizada durante a execução da obra ou até a quitação do saldo devedor.


Por que o INCC é um bom índice?


O INCC é considerado, em geral, o melhor índice a ser utilizado, uma vez que o seu objetivo é a manutenção do poder de compra durante a obra de um empreendimento.


Como vimos, o INCC é usado para proteger os valores do financiamento de imóveis na planta, que são financiados diretamente com a construtora, contra o aumento nos preços dos insumos no ramo da construção civil, que podem ocorrer durante a construção do empreendimento. Ademais, outras correções monetárias podem surgir, como reajustes salariais do setor.


Assim, um de seus principais benefícios é, sobretudo, a proteção dos valores dos financiamentos de imóveis na planta contra o aumento dos preços dos insumos, durante o período de construção do imóvel.


Além disso, a periodicidade de seu reajuste, que pode ser mensal ou semestral dependendo do contrato feito com a construtora, faz com que nenhuma parte do pagamento da obra fique com seus valores defasados.


Por fim, como o seu objetivo é prover uma estatística de caráter contínuo, os itens que são levados em consideração para definir o seu valor, como a média aritmética de dados reunidos em sete cidades do Brasil, refletem a variação de preços de maneira confiável.


Agora que você sabe o que é INCC, como calculá-lo e conhece os seus benefícios, quando for adquirir um novo imóvel, procure empreendimentos que utilizam o referido índice no mercado imobiliário.


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