Regimes de construção: preço fechado, preço de custo e SCP

Ao planejar um empreendimento imobiliário, uma das decisões mais estratégicas e impactantes é a escolha do regime de contratação da obra. A forma como a obra será gerida define não apenas os custos envolvidos, mas também o nível de risco, a margem de lucro possível e o grau de controle necessário durante a execução.

Existem três modelos principais no mercado brasileiro: preço fechado, preço de custo e Sociedade em Conta de Participação (SCP). Cada um atende a perfis diferentes de investidores e empreendedores.

Vamos detalhar esses modelos para que você possa escolher o que melhor se encaixa aos seus objetivos.

1. Preço fechado

No regime de preço fechado, a construtora apresenta ao contratante um orçamento global fixo para a realização da obra. Esse valor é previamente definido e contempla todos os custos necessários para a entrega do projeto, incluindo:

• Materiais;

• Mão de obra;

• Equipamentos;

• Impostos;

• Taxas administrativas;

• Margens de risco e lucro da construtora.

O contratante sabe exatamente quanto irá pagar do início ao fim, salvo alterações específicas no escopo do projeto (que podem gerar aditivos contratuais).

Vantagens do preço fechado

• Previsibilidade de custos: ideal para investidores que priorizam segurança orçamentária.

• Baixa necessidade de acompanhamento diário: o contratante transfere para a construtora a responsabilidade de lidar com oscilações de preço, atrasos ou imprevistos.

• Menor exposição a riscos técnicos e operacionais.

Desvantagens do preço fechado

• Custo maior: para se proteger, a construtora embute margens extras para riscos imprevisíveis.

• Rigidez no contrato: mudanças de escopo podem gerar aditivos onerosos.

• Menor transparência de custos: o contratante não tem acesso ao detalhamento de como os valores são aplicados.

2. Preço de custo

No regime de preço de custo, o contratante assume o pagamento dos custos reais da obra, arcando diretamente com todas as despesas e remunerando a construtora com uma taxa de administração.

Nesse modelo, o contratante é responsável por:

• Acompanhar o andamento financeiro da obra;

• Aprovar a compra de materiais;

• Monitorar a execução de serviços;

• Validar relatórios de medição e execução.

Vantagens do preço de custo

• Potencial de economia: sem margens de risco, os custos reais tendem a ser menores.

• Transparência total: o investidor tem acesso a todas as notas fiscais e contratos.

• Flexibilidade: possibilidade de ajustes em projetos e acabamentos durante a execução.

Desvantagens do preço de custo

• Alta exigência de acompanhamento: requer tempo e conhecimento técnico.

• Maior exposição a riscos: como aumento de preços de insumos ou atrasos.

• Dependência da qualidade da gestão da construtora.

3. Sociedade em Conta de Participação (SCP)

c, alinhando transparência, eficiência e segurança jurídica.

Na Sociedade em Conta de Participação, o investidor é responsável pela realização de aportes, após adquirir cotas, e se torna sócio do futuro empreendimento, participando proporcionalmente dos resultados financeiros gerados.

A construtora, como sócia ostensiva, gerencia todos os processos de execução da obra, comercialização do projeto e prestação de contas aos cotistas.

Como funciona a SCP na prática

• O investidor realiza um aporte financeiro em cotas societárias;

• A construtora administra a execução da obra com governança formalizada;

• O investidor recebe relatórios periódicos de andamento físico-financeiro;

• Ao final do empreendimento, a divisão dos resultados é feita conforme a participação societária.

Vantagens da SCP

• Segurança jurídica: regulamentada pelo Código Civil;

• Transparência de gestão: acesso a prestação de contas regular;

• Participação nos resultados: o investidor atua como sócio, e não apenas como contratante;

• Menor envolvimento operacional: gestão profissionalizada da obra;

• Otimização fiscal: em alguns casos, pode haver benefícios tributários pela estrutura societária.

Desvantagens da SCP (quando não bem estruturada)

• Escolha crítica da construtora: é fundamental confiar no sócio ostensivo;

• Comprometimento com o prazo de obra e venda: o retorno depende da performance geral do projeto.

Com uma empresa consolidada como a A3 Construtora, que atua com transparência, governança e histórico sólido, os riscos são minimizados e as vantagens maximizadas.

Comparativo prático entre os modelos

Aspecto	Preço Fechado	Preço de Custo	SCP
Previsibilidade de preço	Alta	Média	Média
Controle financeiro	Baixo	Alto	Médio/Alto
Participação em resultado	Não	Não	Sim
Risco de execução	Baixo	Alto	Moderado
Exigência de acompanhamento	Baixo	Alto	Baixo
Transparência de custos	Baixa	Alta	Alta

Qual modelo é ideal para você?

Tudo depende do seu perfil de investidor:

• Perfil conservador e sem tempo para gestão: preço fechado pode ser adequado.

• Perfil ativo, técnico e com disponibilidade para acompanhar: preço de custo pode trazer economia.

• Perfil estratégico, que deseja diversificar patrimônio de forma segura e inteligente: a SCP representa a melhor opção.

No ambiente dinâmico atual, onde a busca por alternativas inteligentes de investimento cresce, modelos como a Sociedade em Conta de Participação se mostram cada vez mais relevantes.

Escolher o regime de construção correto impacta não apenas no custo da obra, mas principalmente no retorno sobre o investimento e na segurança do patrimônio investido.

Com uma estrutura robusta como a oferecida pela A3 Construtora, baseada na SCP, o investidor obtém acesso a empreendimentos sólidos, com transparência, gestão profissional e potencial de valorização patrimonial acima da média.

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